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金博娱乐场平台_楼市分化、融资收紧 中小房企排队IPO

 2020-01-11 18:25:06  来源:互联网 

金博娱乐场平台_楼市分化、融资收紧 中小房企排队IPO

金博娱乐场平台,原标题;好难顶!楼市分化、融资收紧,中小房企排队IPO

近日,关于房企陷入“破产潮”的新闻,再次将房地产行业面临的困境放大。

尽管如此,万科在2018年9月喊出的“活下去”口号,对于地产行业,可谓一语成谶。

楼市下行,中小房企生存艰难

2016年末,监管层首次提出“房住不炒”,之后楼市调控不断加码,仅2018年调控次数就达到405次,创造调控记录。截止今年10月份,调控次数达到482次,记录还在不断刷新。

在重重调控之下,房地产市场保持平稳,房企也脱离了以往楼市的“蓝海市场”。在与头部房企的竞争中,中小房企,开始变得举步维艰。

目前,头部企业大多依赖品牌效应,通过“高周转”和“以价换量”的操作方式,在竞争中不断获利,拉升着自己的销售业绩。

据克而瑞数据统计,2019年1-10月,已有25家房企销售业绩突破千亿大关,房企前十的门槛升至2000亿元,而头部企业碧桂园、恒大和万科,销售业绩均已突破5千亿大关。

风云地产界发现,在当前的百强房企中,首尾房企的销售金额相差已经高达6千多亿,房地产行业的聚合现象越来越明显,中小房企生存空间急剧缩减。

在楼市下行中,融创、恒大等头部企业也在通过并购等方式,低价拿地,缩减开发成本。对于中小房企,除了在市场下行期面临销售难的困境,还要避免被头部房企“吞食”。

关于房地产投资的资金问题,也是中小房企迫切需要面临的。

众所周知,房地产行业作为资产密集型行业,对资金依赖度很高,负债率也是长期高居不下。据诸葛找房统计,截止2018年末,房地产开发经营法人单位资产负债率高达76.71%,仅次于金融行业。

当房地产市场下行,融资渠道收紧时,如何在艰苦的市场环境中承受住高负债的压力,维持自己的资金链,就成为了众多房企眼前的最大问题。

融资收紧,成本分化严重

今年以来,全国房地产行业融资和开发均处于高开低走的局面。

国家统计局统计的全国房地产开发投资数据显示,2019年一季度全国房地产开发企业资金到位增速同比增长5.9%,到4月份时,资金到位增速达到了8.9%,房地产开发投资增速也同比连续4月达到了11%以上。

在房地产行业融资开发快速增长的情况下,4月,银保监会发文直指,需要遏制房地产泡沫化,控制居民杠杆率过快增长;

5月,银保监会再次发布通知,表示将严格监管资金违规流入房地产市场,要对银行、信托等金融机构对房地产行业的放款加强监管工作。

后续也不断有新闻爆出,要求控制房地产信托规模、发改委对海外融资提出新要求等。而对于拿地激进的“地王”房企,央行和证监会表示将在公开市场对其融资进行限制。

在调控的重压下,房地产开发投资增速不断下降。截止2019年10月同比增长10.3%,相比4月下降1.5个百分点。

同时,在同策研究院监测的40家典型上市房企融资数据中,2019年一季度,融资金额2458.09亿元;二季度融资金额1733.21亿元;三季度融资金额1937.72亿元。整体融资局面出现下行趋势。

在10月份的融资数据中,40家典型上市房企完成融资金额折合人民币共计235.82亿元,环比大幅下跌65.8%,也是全年单月最低融资金额。

在极速下降的融资金额中,境内银行贷款和信托贷款,环比跌幅均达到70%以上。海外融资成了众多房企的主要战场,美元融资成为房企的主要融资币种。

同样是美元融资,头部房企和中小房企,境遇也截然不同。作为头部房企的海外融资,利率相对低很多。

11月,万科发行了两支美元债,共计3.2亿美元,利率维持在3.15%-3.5%。在3月份时,融资的6亿美元,利率也在4.2%,保持在合理范围内。

同样作为头部企业的中海和龙湖,分别在今年7月和9月也发行了美元债,利率也只是3.95%和3.45%,整体维持在4%以下。

和头部房企相比,中小房企成为高利率融资代表。

今年初上市的德信中国,11月发行美元债利率为12.875%。佳兆业11月发行的3支美元债,利率也分别在11.95%、11.95%和10.875%,均破10%。

除此之外,今年发行利率超过13%海外债券的内房企也不在少数,当代置业、泰禾集团、鑫苑置业、景瑞控股等房企也都赫然上榜。

在中小房企的高融资利率拉升下,11月的海外融资的平均利率也达到了约8%。

高融资成本成为了不少中小房企,未来将面临的巨大压力。

面对中小房企的高融资成本,阳光城集团执行副总裁吴建斌曾指出:“我听说一些中小企业的融资成本有20%多的。这么高的融资成本,这门生意是没法做的。”

中小房企的上市突围

在面对楼市下行,融资收紧的环境,不少非上市房企资金链已高度紧张。

11月,有着“豪宅专家”之名的粤系百强房企颐和地产,就面临资金崩盘的局面。据广东证监局调查,颐和地产共有9笔超过1000万的到期债务违约未披露,合计金额超过50亿元。

对于2019年上半年营业收入0.86亿元,货币资金2.92亿元的颐和地产,债务违约问题似乎难以解决。

面对如此艰难的资金环境中,很多中小房企,寻求通过上市融资解决压力,扩大自己的融资渠道。

2019年国内有9家房企选择冲击港股IPO,扩大自己的融资途径,解决资金需求,以求跨越楼市下行周期。

其中不乏近几年业绩窜升很快的中梁和新力地产,在今年7月中旬,中梁就已成功上市,成为中国房地产top20中最后一家上市房企。

另外,新力地产亦于11月中旬成功赴港上市。在被调配到国际发售中,以定价3.98港元,融得约19.6亿港元。

在当前房企融资渠道不断缩窄下,上市成了很多房企破局的生存通道,目前仍有海伦堡、奥山控股、港龙地产、三巽地产等中小房企排队等待。

不过上市也并非房企的救命稻草,早在2016年3月登陆香港上市的佳源国际,在今年1月就陷入了市值大幅蒸发的局面。

2019年1月17日,佳源国际的股价从13港元暴跌至2.52港元,跌幅80.62%。市值也从326亿港元缩水至63.28亿港元,一朝回到上市初。此后有所回暖,但目前股价然仍徘徊在3港元左右,截止到11月28日,市值也只回暖到118.72亿港元。

在面对楼市下行周期,佳源国际2019年1-10月销售业绩近222亿元,对于2019年最大可售货值仅有500亿的房企,按照这样的销售进度,全年280亿的目标完成还是稍有难度。

其2019年中报显示,佳源国际净资本负债比率较于2018年的159.3%有所好转,但依然维持在107.6%,保持在高位状态。

风云地产界(微信公号:fydcj888)还发现,佳源国际在其10月发行的2亿美元债中,票面利率达到了13.75%,融资成本也居于高位。

对于中小房企处于的困境,中国国际经济交流中心副理事长黄奇帆就预测:“今后十几年,中国房地产开发企业数量会减少三分之二。”

在媒体报道中提到的400多家房企“破产潮”,也有业内人士指出,相对于工商局注册登记的9.7万家房企来讲,倒下400多家,并不算什么。

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